Jahresbericht Zum 31. März 2023 - DWS Grundbesitz GmbHFrankfurt am Main
| Published date | 18 Julio 2023 |
| Section | Kapitalmarkt |
| Issuer | DWS Grundbesitz GmbHFrankfurt am Main |
DWS Grundbesitz GmbH
Frankfurt am Main
grundbesitz global
Jahresbericht zum 31. März 2023
Hinweise für den Anleger
Wichtiger Hinweis
Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. Januar 2023) sowie des „Basisinformationsblatts“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.
Hinweise zu den Anteilklassen
Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.
Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2023)
| Anteilklasse RC | Anteilklasse IC | |
| Mindestanlagesumme | Keine Mindestanlagesumme | Mindestanlagesumme 400.000 EUR Die Gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch geringere Beträge zu akzeptieren.1 |
| Ausgabeaufschlag | Ausgabeaufschlag 6% (derzeit 5%) |
Ausgabeaufschlag 6% (derzeit 5%) |
| Rücknahmeabschlag | Kein Rücknahmeabschlag | Kein Rücknahmeabschlag |
| Rückgabe von Anteilen, die vor dem 22. Juli 2013 erworben wurden |
bis 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen > 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten |
bis 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen > 30.000 EUR im Kalenderhalbjahr: Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten |
| Rückgabe von Anteilen, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden |
Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten | Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten |
| Verwaltungsvergütung | Bis zu 1% p.a., bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des anteiligen Immobilien-Sondervermögens in der Abrechnungsperiode2 |
Bis zu 0,55% p.a. des Durchschnittswerts bezogen auf das anteilige Immobilienvermögen, bis zu 0,05% p.a. des Durchschnittswerts bezogen auf die anteiligen Liquiditätsanlagen, jeweils in der Abrechnungsperiode2 |
| Erfolgsabhängige Vergütung | Bis zu 1,5% p.a., bezogen auf die absolut positive Anteilwertentwicklung größer 4,1%, aber max. 0,1% des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Immobilien- Sondervermögens in der Abrechnungsperiode2 |
Bis zu 3,5% p.a. bezogen auf die absolut positive Anteilwertentwicklung größer 5,4%, aber max. 0,3% des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des Immobilien- Sondervermögens in der Abrechnungsperiode2 |
| ISIN | DE0009807057 | DE000A0NCT95 |
| WKN | 980705 | A0NCT9 |
Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Kennzahlen im Überblick
grundbesitz global im Überblick zum 31. März 2023
| Gesamt- fondsvermögen |
Anteilklasse RC | Anteilklasse IC | |
| Kennzahlen zum Stichtag | |||
| Fondsvermögen | 4.389,4 Mio. EUR | 4.188,7 Mio. EUR | 200,7 Mio. EUR |
| Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) | 4.173,6 Mio. EUR | 3.982,8 Mio. EUR | 190,8 Mio. EUR |
| direkt gehalten | 448,9 Mio. EUR | 428,4 Mio. EUR | 20,5 Mio. EUR |
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 3.724,8 Mio. EUR | 3.554,5 Mio. EUR | 170,3 Mio. EUR |
| Anzahl der Fondsimmobilien | 66 | ||
| direkt gehalten | 5 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 61 | ||
| Vermietungsquote (auf Basis des Jahressollmietertrags) | |||
| zum Stichtag | 89,3% | ||
| durchschnittlich im Berichtszeitraum | 88,4% | ||
| Fremdkapitalquote zum Stichtag | 17,9% | ||
| Veränderungen im Berichtszeitraum | |||
| Veränderungen im Immobilienportfolio | |||
| Ankäufe von Immobilien | 1 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 1 | ||
| Bestandsübergänge | 3 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 3 | ||
| Verkäufe von Immobilien | 5 | ||
| direkt gehalten | 3 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 2 | ||
| Bestandsabgänge | 5 | ||
| direkt gehalten | 3 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 2 | ||
| Nettomittelab-/-zuflüsse (1.4.2022 bis 31.3.2023) | -14,4 Mio. EUR | -5,1 Mio. EUR | -9,4 Mio. EUR |
| Wertentwicklung (1.4.2022 bis 31.3.2023, BVI-Methode) | 2,0% | 2,4% | |
| Endausschüttung je Anteil (am 19.7.2023) | 1,00 EUR | 1,25 EUR | |
| Anteilwert per 31.3.2023 | 52,48 EUR | 52,99 EUR | |
| Rücknahmepreis | 52,48 EUR | 52,99 EUR | |
| Ausgabepreis | 55,10 EUR | 55,64 EUR | |
| ISIN | DE0009807057 | DE000A0NCT95 | |
| WKN | 980705 | A0NCT9 |
Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom 1. April 2022 bis zum 31. März 2023.
Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Die globalen Immobilienmärkte hatten mit dem Ausklingen der COVID-19-Pandemie einen guten Start in das Jahr 2022. Im Jahresverlauf hat sich das wirtschaftliche Umfeld allerdings deutlich eingetrübt und die Märkte sind in eine Gemengelage aus hoher Inflation und steigenden Zinsen einerseits sowie einer wirtschaftlichen Abkühlung andererseits geraten. Der Ukraine-Krieg hat zu erheblichen Preissteigerungen geführt und die Inflation auf das höchste Niveau seit Anfang der 1980er-Jahre gehoben. Während sich die Vermietungsmärkte insbesondere in den Nutzungsarten Wohnen und Logistik sowie bei modernen Büroimmobilien an ausgewählten Standorten widerstandsfähig zeigten, haben die deutlich gestiegenen Zinsen mitunter zu deutlichen Preisanpassungen an den Immobilienmärkten geführt. Besonders betroffen sind die US-amerikanischen Büromärkte, die zudem mittlerweile teilweise Leerstände auf dem höchsten Niveau der vergangenen 40 Jahre zeigen.
Bisher waren die unmittelbaren Auswirkungen auf das Immobilienportfolio von grundbesitz global begrenzt. So lagen die Bewertungsergebnisse der Fondsimmobilien insgesamt im positiven Bereich. Darüber hinaus konnten im Geschäftsjahr fünf Büroimmobilien veräußert werden. Mit dem Verkauf der Fondsimmobilie Marievik in Stockholm, Schweden, wurde zudem ein Verkaufspreis erzielt, der deutlich über dem von den unabhängigen Gutachtern festgestellten Verkehrswert lag.
Der Anstieg der Renditen im Euroraum hat zu einem gestiegenen Aufwand bei der Absicherung der Fremdwährungsrisiken u.a. durch Bewertung und Realisierung bei den abgeschlossenen Devisentermingeschäften geführt. Das Anleiheportfolio des Fonds war durch den Renditeanstieg nur in geringem Umfang betroffen, da es sich im Wesentlichen nur noch aus Anleihen mit kurzer Laufzeit zusammensetzt. Zum Berichtszeitpunkt beläuft sich die gewichtete Restlaufzeit auf unter ein Jahr.
grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2022 bis zum 31. März 2023 eine Wertentwicklung von 2,0% je Anteil in der Anteilklasse RC und von 2,4% je Anteil in der Anteilklasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen aus dem Fonds netto 5,1 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 9,4 Mio. EUR in der Anteilklasse IC ab, insgesamt betrugen die Nettomittelabflüsse somit im Berichtszeitraum 14,4 Mio. EUR.
Das Fondsvermögen sank von 4.414,6 Mio. EUR zum 31. März 2022 auf 4.389,4 Mio. EUR zum 31. März 2023 - unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 4.188,7 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC 200,7 Mio. EUR.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 748,7 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2023 bei 17,9% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festgelegten Grenzwert von 30,0%. Auslaufende Kreditlinien wurden verlängert bzw. neu abgeschlossen.
Im Zentrum der Fondsmanagement-Aktivitäten stand unverändert die Weiterentwicklung des Immobilienportfolios von grundbesitz global. Dies umfasst neben der Verwaltung der Bestandsimmobilien insbesondere auch die Ergänzung des Portfolios um attraktive neue Objekte und den Verkauf von Gebäuden, die nach Auffassung des Fondsmanagements mittel- bis langfristig nicht mehr der Fondsstrategie entsprechen.
Im Berichtszeitraum wurde jeweils eine Wohnimmobilie in den USA, Spanien und Irland für umgerechnet insgesamt rund 250,2 Mio. EUR in das Portfolio des Sondervermögens übernommen. Berücksichtigung findet hierbei auch die zwischenzeitlich fertiggestellte Wohnimmobilie „Zona Franca“ in Barcelona, Spanien, die bereits zuvor nach anteiligen Kaufpreiszahlungen im Bestand geführt wurde. Im Gegenzug wurde jeweils eine Büroimmobilie in Schweden, Großbritannien, Japan sowie zwei Büroimmobilien in Polen mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund 347,2 Mio. EUR veräußert.
Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum 31. März 2023 aus insgesamt 66 Objekten (31. März 2022: 69 Objekte), davon fünf Direktinvestments sowie 61 Objekte, die über...
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