Halbjahresbericht Zum 30. September 2023 - DWS Grundbesitz GmbHFrankfurt am Main
| Published date | 30 Noviembre 2023 |
| Section | Kapitalmarkt |
| Issuer | DWS Grundbesitz GmbHFrankfurt am Main |
DWS Grundbesitz GmbH
Frankfurt am Main
grundbesitz global
Halbjahresbericht zum 30. September 2023
Hinweise für den Anleger
Wichtiger Hinweis
Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 28. August 2023) sowie des „Basisinformationsblatts“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.
Hinweise zu den Anteilklassen
Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungsvergütung.
Anteilklassen im Überblick (Stand: 30. September 2023)
| Anteilklasse RC | Anteilklasse IC | |
| Mindestanlagesumme | Keine Mindestanlagesumme | Mindestanlagesumme 400.000 EUR |
| Die Gesellschaft ist befugt, nach ihrem Ermessen auch geringere Beträge zu akzeptieren.1 | ||
| Ausgabeaufschlag | Ausgabeaufschlag 6% | Ausgabeaufschlag 6% |
| (derzeit 5%) | (derzeit 5%) | |
| Rücknahmeabschlag | Kein Rücknahmeabschlag | Kein Rücknahmeabschlag |
| Rückgabe von Anteilen, die vor dem 22. Juli 2013 erworben wurden | bis 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr: tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen. | bis 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr: tägliche Anteilrückgabe ohne Einhaltung von Fristen. |
| > 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr: Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten | > 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr: Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten | |
| Rückgabe von Anteilen, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden | Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten. | Anteilrückgaben nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten einschließlich Einhaltung einer Rückgabefrist von 12 Monaten. |
| Verwaltungsvergütung | Bis zu 1% p.a., bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert des anteiligen Immobilien-Sondervermögens in der Abrechnungsperiode.2 | Bis zu 0,55% p.a. des Durchschnittswerts bezogen auf das anteilige Immobilienvermögen, bis zu 0,05% p.a. des Durchschnittswerts bezogen auf die anteiligen Liquiditätsanlagen, jeweils in der Abrechnungsperiode.2 |
| ISIN | DE0009807057 | DE000A0NCT95 |
| WKN | 980705 | A0NCT9 |
1 Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
2 Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.
Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.
Kennzahlen im Überblick
grundbesitz global auf einen Blick (Stand zum 30. September 2023)
| Gesamt- fondsvermögen |
Anteilklasse RC | Anteilklasse IC | |
| Kennzahlen zum Stichtag | |||
| Fondsvermögen | 4.198,3 Mio. EUR | 4.002,0 Mio. EUR | 196,2 Mio. EUR |
| Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) | 3.871,2 Mio. EUR | 3.690,2 Mio. EUR | 180,9 Mio. EUR |
| direkt gehalten | 426,4 Mio. EUR | 406,5 Mio. EUR | 19,9 Mio. EUR |
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 3.444,7 Mio. EUR | 3.283,7 Mio. EUR | 161,0 Mio. EUR |
| Anzahl der Fondsimmobilien | 64 | ||
| direkt gehalten | 5 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 59 | ||
| Vermietungsquote (auf Basis des Jahressollmietertrags) | |||
| zum Stichtag | 88,2% | ||
| durchschnittlich im Berichtszeitraum | 88,6% | ||
| Fremdkapitalquote zum Stichtag | 18,0% | ||
| Veränderungen im Berichtszeitraum | |||
| Veränderungen im Immobilienportfolio | |||
| Ankäufe von Immobilien | 0 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 0 | ||
| Bestandsübergänge | 0 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 0 | ||
| Verkäufe von Immobilien | 2 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 2 | ||
| Bestandsabgänge | 2 | ||
| direkt gehalten | 0 | ||
| über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 2 | ||
| Nettomittelab-/-zuflüsse (1.4.2023 bis 30.9.2023) | -108,4 Mio. EUR | -108,2 Mio. EUR | -0,2 Mio. EUR |
| Wertentwicklung (1.4.2023 bis 30.9.2023, BVI-Methode) | 0,0% | 0,2% | |
| Wertentwicklung (1.10.2022 bis 30.9.2023, BVI-Methode) | 0,4% | 0,8% | |
| Endausschüttung je Anteil (am 19.7.2023) | 1,00 EUR | 1,25 EUR | |
| Anteilwert per 30.9.2023 | 51,49 EUR | 51,86 EUR | |
| Rücknahmepreis | 51,49 EUR | 51,86 EUR | |
| Ausgabepreis | 54,06 EUR | 54,45 EUR | |
| ISIN | DE0009807057 | DE000A0NCT95 | |
| WKN | 980705 | A0NCT9 |
Tätigkeitsbericht
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Halbjahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom 1. April 2023 bis zum 30. September 2023.
Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum
Die globalen Immobilienmärkte sind mittlerweile deutlich von den signifikanten Zinssteigerungen seit 2022 betroffen. So ist der Zins der Einlagenfazilität der Europäischen Zentralbank von 0% auf mittlerweile 4% gestiegen. In den USA ist die Leitzinsentwicklung sogar noch deutlicher ausgefallen. Ähnliche Entwicklungen zeigten sich auch in den anderen Investitionsstandorten von grundbesitz global, wie z.B. Großbritannien, Korea und Australien. Einzige Ausnahme bildet Japan. Hier liegen die Leitzinsen unverändert bei - 0,10 %. Die in kurzer Zeit gestiegenen Zinsen haben erhebliche Auswirkungen auf die Immobilientransaktionsmärkte. Hier ist ein deutlicher Rückgang an Immobilientransaktionen insbesondere bei Objekten ab einer Größenordnung von EUR 100 Mio. zu verzeichnen.
Die gestiegenen Zinsen führen zudem zu Anpassungen der Immobilienpreise. Die Auswirkungen auf die Immobilienwerte können aufgrund des eingeschränkten Transaktionsmarkts, der noch nicht ausreichend Evidenz für die Bewertungen bietet, derzeit noch nicht abschließend eingeschätzt werden. Positiv hervorzuheben sind die Immobilienfundamentaldaten, also die Vermietungsmärkte, insbesondere in den Nutzungsarten Wohnen, Logistik und moderne Büroimmobilien in sehr guten Lagen. Die häufig bereits bestehende Angebotsknappheit in Kombination mit einer nachlassenden Bautätigkeit lässt steigende Mieten und Wertzuwächse erwarten.
grundbesitz global war im ersten Halbjahr insbesondere durch Wertanpassungen des Immobilienportfolios aufgrund der Ergebnisse der Bewertungen durch die unabhängigen Sachverständigen betroffen. Die Wertreduzierungen resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg der Bewertungsrenditen im Zusammenhang mit dem gestiegenen Zinsumfeld. Die Mittelbewegungen von grundbesitz global waren im ersten Halbjahr per Saldo negativ.
Vor diesem Hintergrund hat das Fondsmanagement erfolgreich Immobilienverkäufe durchgeführt und vorbereitet, um die Liquiditätsposition des Fonds weiter zu stärken. Das Fondsmanagement sieht das Portfolio von grundbesitz global aufgrund seiner breiten Diversifizierung insbesondere mit seinem vergleichsweise geringen Anteil an Büro- und hohen Anteil an Wohnimmobilien gut aufgestellt, um von den positiven Fundamentaldaten profitieren zu können.
grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2023 bis zum 30. September 2023 eine Wertentwicklung von 0,0% je Anteil in der Anteilklasse RC und von 0,2% je Anteil in der Anteilklasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen aus dem Fonds netto 108,2 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 0,2 Mio. EUR in der Anteilklasse IC ab, insgesamt betrugen die Nettomittelabflüsse somit im Berichtszeitraum 108,4 Mio. EUR.
Das Fondsvermögen sank von 4.389,4 Mio. EUR zum 31. März 2023 auf 4.198,3 Mio. EUR zum 30. September 2023 - unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 4.002,0 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC 196,2 Mio. EUR.
Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 698,7 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 30. September 2023 bei 18,0% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festgelegten Grenzwert von 30,0%. Auslaufende Kreditlinien wurden verlängert bzw. neu abgeschlossen. Zum Stichtag liegt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditverbindlichkeiten bei rund 4,1 Jahren.
Im Berichtszeitraum wurden eine Büroimmobilie in Südkorea sowie eine Büroimmobilie in Japan mit einem Verkaufsvolumen von umgerechnet insgesamt rund 277,5 Mio. EUR veräußert.
Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum 30. September 2023 aus insgesamt 64 Objekten (31. März 2023: 66 Objekte), davon fünf Direktinvestments sowie 59 Objekte, die über Beteiligungen gehalten werden. Das Immobilienvermögen beträgt - auf Basis der Verkehrswerte - zum Berichtsstichtag 3.871,2 Mio. EUR (31. März 2023: 4.173,6 Mio. EUR).
Im Berichtzeitraum wurde der Büroimmobilienanteil auf Basis des Jahressollmietertrages im Portfolio weiter von 39,8% auf 36,7% reduziert. Wohnimmobilien nehmen im Portfolio von grundbesitz global mit 19,1% nach Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien (28,1%) mittlerweile den dritten Platz ein. Weitere Nutzungsarten wie Logistikobjekte sowie zwei Hotels...
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