Jahresbericht Zum 30. September 2021 - Deka Immobilien Investment GmbHFrankfurt am Main
| Published date | 14 Enero 2022 |
| Section | Kapitalmarkt |
| Issuer | Deka Immobilien Investment GmbHFrankfurt am Main |
Deka Immobilien Investment GmbH
Taunusanlage 1
60329 Frankfurt a.M.
Jahresbericht zum 30. September 2021.
Deka-ImmobilienEuropa
Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.
Deka Immobilien Investment GmbH
Hinweise
Für das Sondervermögen Deka-ImmobilienEuropa gilt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als gesetzliche Grundlage.
Zu den Grundlagen der Immobilienbewertung ist festzuhalten, dass nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für die Immobilien der Sondervermögen zu jedem Bewertungsstichtag jeweils zwei Verkehrswertgutachten einzuholen sind.
Der ausgewiesene Verkehrswert entspricht dem arithmetischen Mittelwert der Verkehrswerte aus beiden Verkehrswertgutachten der Immobilie. Alle anderen Angaben erfolgen aus dem Verkehrswertgutachten, dessen Verkehrswert näher am Mittelwert der Verkehrswerte aus den beiden vorherigen Verkehrswertgutachten bzw. dem vorherigen Verkehrswert liegt.
Im Immobilienverzeichnis werden bei den Verkehrswerten neben dem arithmetischen Mittelwert zudem beide Gutachtenverkehrswerte ausgewiesen. Gleichfalls im Immobilienverzeichnis erfolgt der Ausweis beider Gutachtenwerte zu den Kriterien „Restnutzungsdauer in Jahren“ und „Marktübliche Miete“.
Die aktuelle Fassung des Verkaufsprospektes Deka-ImmobilienEuropa (inklusive der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen) ist über www.deka.de verfügbar.
Dieser Jahresbericht ist in Verbindung mit dem jeweils aktuellen Verkaufsprospekt und dem jeweils aktuellen Halbjahresbericht gültig bis zur Veröffentlichung des nächsten Jahresberichtes gegen Ende 2022. Nach dem 31. März 2022 ist der anschließende Halbjahresbericht, sobald er veröffentlicht ist, beizufügen.
Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es, insbesondere durch die jeweiligen aktuellen ökonomischen, politischen und rechtlichen Rahmendaten sowie die Corona-Pandemie, zu veränderten Bedingungen in der Zukunft kommen kann. Dies kann zu Abweichungen gegenüber aktuell prognostizierten Entwicklungen führen.
Dieser Bericht enthält folgende Gliederung: Die Vermögensübersicht wird als zusammengefasste Vermögensaufstellung verstanden, die in den dann folgenden Teilen I bis III detaillierter ausgeführt wird. In diesem Zusammenhang enthält das Immobilienverzeichnis als Teil I in komprimierter Form alle Daten, die auf Objektebene veröffentlicht werden, in einem Verzeichnis. Dazu sind immer auf je zwei Doppelseiten alle Einzelkriterien zu einem bestimmten Objekt aufgeführt.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit verwenden wir in diesem Jahresbericht vorrangig die männliche Form. Bei allen personenbezogenen Bezeichnungen meint die gewählte Formulierung stets alle Geschlechter und Geschlechtsidentitäten.
Aus rechentechnischen Gründen können in den Tabellen Rundungsdifferenzen in Höhe von ± einer Einheit (EUR, % usw.) auftreten. Prozentwerte in Tabellen und Grafiken sind gerundet, daher können rechnerische Differenzen zum Gesamtwert (100 %) auftreten.
Kennzahlen Deka-ImmobilienEuropa
| Fondsvermögen (netto) | 17.518,4 Mio. EUR |
| Immobilienvermögen gesamt (brutto) | 17.302,2 Mio. EUR |
| – davon direkt gehalten | 10.761,1 Mio. EUR |
| – davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 6.541,1 Mio. EUR |
| Fondsobjekte gesamt | 143 |
| – davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten | 53 |
| Vermietungsquote 30.09.2021 | 95,1% |
| – Durchschnitt im Berichtszeitraum | 95,0% |
| Fremdkapitalquote 30.09.2021 | 14,7% |
| Ankäufe (Anzahl der Objekte) | 7 |
| Verkäufe (Anzahl der Objekte) | 2 |
| Netto-Mittelzufluss1) | 311,5 Mio. EUR |
| Ausschüttung am 08.01.2021 für das Geschäftsjahr 2019 / 20202) | 364,4 Mio. EUR |
| – Ausschüttung je Anteil | 1,00 EUR |
| Anlageerfolg BVI-Rendite3) im Fondsgeschäftsjahr vom 01.10.2020 – 30.09.2021 | 2,5% |
| Rücknahmepreis | 47,30 EUR |
| Ausgabepreis | 49,79 EUR |
Stand: 30. September 2021
1) Inkl. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich i. H. v. 10.536.636 EUR
2) Inkl. Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile i.H.v. 795.807 EUR.
3) Nach der Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., das heißt, der Anlageerfolg wurde auf Basis der veröffentlichten Anteilwerte (Rücknahmepreise) und bei kostenfreier Wiederanlage der Ertragsausschüttung ermittelt.
Tätigkeitsbericht der Geschäftsführung
Allgemeine Angaben
Die Corona-Auswirkungen und die daraus resultierenden gesonderten Management-Herausforderungen auf bzw. für das Portfolio werden von Deka Immobilien nach wie vor intensiv überwacht, analysiert und professionell gemanagt – Ergebnis ist, dass der Deka-ImmobilienEuropa in Zeiten erhöhter Unsicherheit solide aufgestellt ist.
Die für ein stabil ausgerichtetes, rentables Zukunftsportfolio des Fonds bedeutenden Themen kommen dennoch nicht zu kurz. Im Gegenteil – unsere Nachhaltigkeitsbestrebungen sehen vor, den Deka-ImmobilienEuropa noch im Jahr 2021 nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (sogenannte ESG-Strategie) klassifizieren zu lassen und ökologische Merkmale zu beachten. Der Fonds verfolgt erfolgreich seit vielen Jahren eine Zertifizierungsstrategie und derzeit sind zum Berichtsstichtag 85 % (gemessen an den Verkehrswerten) des Immobilienportfolios entsprechend ausgezeichnet.
Bei der Auswahl und der Bewirtschaftung der Immobilien sind hierbei insbesondere ökologische Merkmale zu berücksichtigen. Dazu zählen u. a. Kriterien, wie das Beachten des UN Global Compact* beim Anlegen der Fondsliquidität, ein Reduzieren des CO2-Ausstoßes, ein Optimieren des Energieverbrauchs und „grüne Mietvertragsklauseln“, wie zum Beispiel zum Austausch von Verbrauchsdaten für Strom, Wärme und Wasser, Abfallaufkommen und Emissionen.
Damit kommen wir unserem Auftrag als Treuhänder nach, die Treuhandgelder unserer Anleger im Rahmen einer ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlich nachhaltigen Geschäftsausrichtung zu verwalten.
Die Anlage im Deka-ImmobilienEuropa bietet im Niedrigzinsumfeld auf der Suche nach einer soliden Geldanlage eine attraktive indirekte Investmentmöglichkeit, um in die europäischen Immobilienmärkte einzusteigen oder in diesen investiert zu bleiben. Vielen Anlegern ist ein solider, stabilisierender Vermögensbaustein in einem gut strukturierten Depot wichtig. Der Fonds punktet mit einer Reihe von guten Argumenten: Eine solide Rendite, ein aktives Fondsmanagement und die stetige Verbesserung der Bestandsimmobilien zählen dazu, ebenso wie eine gute Ratingeinstufung (www.scope.de).
Struktur des Fondsvermögens
Zum 30.09.2021 beläuft sich das Fondsvermögen des Deka-ImmobilienEuropa auf 17.518 Mio. EUR und ist gegenüber dem Vorjahresstichtag um etwa 371 Mio. EUR, entsprechend 2,2 %, gewachsen.
Das Immobilienvermögen von über 17,3 Mrd. EUR verteilt sich auf 143 Immobilien in 17 Ländern. In Deutschland werden 53 Immobilien (rd. 32 % am Immobilienvermögen) gehalten, 90 Immobilien befinden sich breit diversifiziert im europäischen Ausland (rd. 68 %). Von diesem Gesamtportfolio werden 53 Objekte über Immobilien-Gesellschaften gehalten. Im Berichtszeitraum erfolgte der Erwerb von Immobilien in Amsterdam, Genf, Hamburg, Kelsterbach, London, Mailand sowie in Milton Keynes (Großbritannien).
Im Sinne der Portfoliooptimierung wurden Immobilien in München und in Villamarzana (Italien) veräußert.
Zum Stichtag verfügte der Fonds über liquide Mittel in Form von Bankguthaben und Wertpapieren in Höhe von rund 2.427 Mio. EUR. Die Liquiditätsquote beträgt somit rd. 13,9 % des Fondsvermögens.
Wertentwicklung
Im Berichtszeitraum des Fondsgeschäftsjahres erzielte der Deka-ImmobilienEuropa eine Wertentwicklung nach BVI-Methode von rund 2,5 %**. Seit der Auflegung im Jahr 1997 erzielte der Fonds eine Rendite von durchschnittlich 3,7 % pro Jahr bzw. ein Plus von insgesamt rund 143,9 %.
Ausschüttung
Am 08.01.2021 wurde den Anlegern 1,00 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigte den Anteilpreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung ist bei den Anlegern ein Betrag in Höhe von 0,60 EUR pro Anteil steuerfrei.
Am 07.01.2022 wird den Anlegern ebenfalls 1,00 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Die an die Anteilseigner fließende Ertragsausschüttung ermäßigt den Anteilpreis um den Betrag der Ausschüttung. Von der Ausschüttung ist bei den Anlegern ein Betrag in Höhe von 0,60 EUR pro Anteil steuerfrei.
Weitere Angaben zur steuerlichen Rechnungslegung entnehmen Sie bitte den Steuerlichen Hinweisen auf den Seiten 123 bis 129.
Zur Situation an den Immobilienmärkten
Vermietungsmärkte Europa
Nach dem Umsatzeinbruch im Krisenjahr 2020 hat sich die Nachfrage an den Büromärkten im laufenden Jahr auf niedrigerem Niveau stabilisiert. Einige britische Märkte, Kopenhagen und Luxemburg registrierten rückläufige Leerstände im Gegensatz zum Großteil der Märkte. Die europaweit stärksten Leerstandsanstiege infolge der regen Bautätigkeit verzeichneten La Défense im Großraum Paris und Warschau. In beiden Märkten werden auch die höchsten Mietanreize gewährt. Die nominalen Spitzenmieten zeigten sich mit wenigen Ausnahmen insgesamt sehr robust. Im zweiten und dritten Quartal 2021 waren viele Märkte durch Mietstagnation geprägt. Zuwächse verzeichneten insbesondere die britischen und in geringerem Maße die nordischen Märkte, während die Niveaus in Dublin, im Großraum Paris sowie in den beiden spanischen Metropolen Barcelona...
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